一个经历二十多年，开发商数次暴雷，归来仍是热销盘的融创外滩壹号院，另一个是屹立在东外滩多年烂尾的八埭头

　　回顾它诞生的来龙去脉，这个盘几乎没错过关于房地产的所有周期，期间更是经历了数次股权变更

　　2002年泛海国际董家渡拿地→2015年才完成第一块地拆迁→泛海受困于资金→ 2019年融创收购项目100%股权→2022年融创债务危机→2022年中信信托、华融资产成大股东→ 2024年项目热销超200亿，位居上海单盘第二

　　这是一个上海核心旧改地块涅槃重生的故事，其精彩程度堪比爽文，这次男主依旧还是融创和孙宏斌

　　而另一个楼盘八埭头滨江园，2024年项目仍处于停工状态，如今也迎来白衣骑士，业主们在杂草丛生的社区生活了好几年之后，AMC机构终于为这个接近烂尾的豪宅找到代建方，中海地产

　　这也意味着，在上海内环滨江的黄金地段，一块停工多年的土地，另一个接近烂尾的楼盘，终于得以重生

　　这些年，行业“出险”房企只增不减，而遗留下来的，是那些停工楼盘、烂尾项目、以及未开工的土地

　　2020至2024年中国代建30强新增签约建筑面积从不到1亿平方米，至2024年已经增至超过2亿平方米，翻了一倍

　　和房地产开发的十万亿的规模相比，虽然还存在较大差距，但代建渗透率在10%左右

　　绿城管理这几年的年报数据也显示，代建净利润率普遍高于20%，而传统地产开发仅有10%左右

　　因此，代建行业也成为众多房企近年争相布局的第二增长曲线，绿城管理就是其中的佼佼者，不仅开发业务全面爆发，代建业务更是行业领头羊，市场占有率连续多年超过20%

　　作为不良资产处置的“国家队”，AMC机构手中握着大量的地产存量，亟待盘活

　　根据住建部去年公布的数据，在白名单支持之下保交楼的体量，已经达到338万套

　　以其中一家“中国信达“为例，其在2022年收购类重组不良债权资产中，房地产相关规模就达到615亿元，占比高达44%

　　中银证券曾在一份研报中对代建几大类需求进行了测算，其中预计AMC纾困项目2023-2025年新签代建规模平均2779万平方米/年，占比17%

　　换句话说，手里拿着暴雷房企们停工烂尾的项目或公司债券的AMC机构，就是这个赛道的上游供应商

　　把不良资产背后的法务和债务遗留问题解决，规避风险后，成为实际控制人，但他们并不是专业的开发商

　　而代建公司则有点像“管家”的角色，负责专业层面的操作，输出管理、品牌、产品方案、销售、物业等

　　“而今资本”是孙宏斌在去年筹备成立的独立资本平台，专注于整合代建体系与外部资金，通过不良资产+代建模式切入房地产不良资产市场，“而今管理”则是融创原有的代建平台“融者共创”更名而来

　　而目前旭辉建管已经接手了天津武清、沈阳水立方、沈阳奥体等多个不良资产代建项目

　　远洋集团近期在昆明、成都、西安等地承接或深入跟进了多个出险项目，为委托方提供综合的项目解决方案，代建业务已成为其重要的发力方向

　　2024年金科股份年报中，宣布未来金科将以 特殊资产 作为未来四大核心业务之一

　　而作为金科重整方之一的长城资产，以1.9亿现金入股，并承诺注入600个项目的盘活方案，试图通过“房企+AMC”模式消化自身的不良资产

　　换句话说，退出房地产行业的开发商越来越多，而他们留下的存量不良资产，亟待被接手被盘活

　　在上海浦东的远郊，有一片待开发的土地，因原开发资金链问题， 如今AMC机构接手并找到代建公司

　　于是，该项目以总价500万起步，做到了全精装交付，且装修配置美诺五件套、大金、干挂石材，还大手笔做了下沉式会所...

　　项目在2018年开盘价9.9万/平、2019年二期开盘价10.99万/平，价格超过同期楼盘，属于当时上海滨江豪宅天花板

　　而如今，在长城资产+中海地产的联合下，八埭头滨江园有可能将会以现房形式重新入市

　　前有翠湖滨江卖到20万/平的风貌别墅，后有保利发展刚拿下的楼板价9.55万/平的板块地王

　　而中海接手八埭头滨江园后，毫无疑问会做产品力提升，但前期社区规划已经落地

　　推出后如果售价不超过15万+/平，但和周边对比位置更好，用价格优势吸引客户

　　被炸楼的项目为在武汉烂尾两年的当代天誉，2022年当代集团宣布债务违约，曾经的武汉豪宅，成为无人问津的烂尾楼

　　如果开发商有决心，是可以通过产品加配，为项目创造更高的价值，和更好的利润

　　不过当然也存在，接手的时开云网址 kaiyun官方网机已晚，产品成型后无法做更多改动，设计落后的问题

　　2、看介入盘活的周期，如果社区基本已经定型，产品已经呈现，代建公司能够提升的产品维度，基本就是装修和公区，所以不用担心，这种产品一定主打超高标准的精装，但户型和得房率不一定好

　　3、看代建方口碑和实力，是否能为项目重启加分，这也是绿城管理为什么能够有这么高的市占率，离不开绿城开发产品的强势，还有投入度，是否舍得愿意为这个项目重头再来一次

　　最近我们发现，上海不良资产重启的项目越来越多了，房企们也在加速进入这个赛道