从政策环境上来看，“大室所趋”主要体现在普宅认定标准的放开，中小套限制的局部放松，土地出让要求对精装更重视细致三个方面；从产品供求来看，改善户型成交占比逐年提升，改善需求在二套首付降低的利好下得到支持。

　　在地段选取上，因上海市中心和非市中心产品差异较大，本文先选取中环外项目为研究对象。在面积段选取上，因封阳台及超低能耗建筑面积奖励等原因，部分中小套限制户型可达到107㎡。

　　因此，本文研究的改善产品面积下限为110㎡，鉴于120㎡和140㎡改善群体及生活场景也存在差异，此次我们先聚焦在110-120㎡左右的改善产品上。

　　根据2022-2023年上海普通住宅（不含别墅）成交面积及户型交叉分析来看，在110-120㎡面积段范围内，三房以78%的占比成为成交主力。

　　120㎡以内的改善为刚改，刚改的方向往往更倾向于优化房型，而不是简单地增加各功能区的面积，依然高度重视产品的均好性。因此，此面积段户型在功能配置上的升级更明显。

　　目前市面上户型设计同质化明显，产品力已经进入到短期内无可突破的瓶颈阶段。110-120㎡三房产品已有较大的尺度和舒适性上的提升，2023年热销产品主要呈现以下几大特征：

　　六是较同三房刚需小户型来看，刚改产品静区北向次卧面积增加，主卧开间增大。

　　主流房企在110-120㎡三房产品户型设计上较为kaiyun手机网 开云登录网址一致，无一例外均为5-6m大横厅，3.5开间朝南，整体设计通透，南北均带飘窗，显示出大面宽的尺度感。

　　横厅已成为此类改善产品的标准设计，其优势在于开阔气派，采光通风效果好，几乎无过道，空间利用率较高等。动静分区明确，动线的设置较合理，室内动线交叉少，以及留足了可变的灵活空间。

　　因大横厅设计，主流房企在110-120㎡三房产品户型设计上均打造了X空间。在此面积段，X空间面积可达8-10㎡，相当于一个北向次卧的大小，因此在功能性上堪比四房。

　　在使用场景上，该开放式的区域不仅是客厅的延伸，也可成为电竞区、办公区、阅读室、健身区、亲子活动区等多功能空间的拓展，甚至可成为刚出生的二／三孩卧室，既能从容应对突增的家庭需求，也能为个人喜好或突如其来的生活灵感找到安放。

　　主流房企在110-120㎡的产品上，均把动区做成大方厅，厨房、餐厅、客厅、阳台，加上X灵活空kaiyun手机网 开云登录网址间，全部空间打开，融合为一个开放空间，通透性、可视性、互动性更强，构成家庭的核心活动区域。

　　采用公区LDKG＋X空间一体化设计，开放的活动区能够保证动区视线的全覆盖，和活动场景的集中化。做饭的同时可观测到孩子在客厅或阳台的动向，也能在分流多数客人的同时，保证大家在同一视域内活动，满足亲朋好友相聚的初衷。

　　相较龙湖御湖境项目100㎡的三房户型，其117㎡的改善型三房主要体现在公区面积的扩大上。客厅面宽达5.3m，LDKG+X空间构成了一个总面积约45㎡的大方厅，利用北向飘窗进行厨房台面扩容，实现超长操作面，增大餐厨互动。

　　110-120㎡的户型中，半开放式厨房成为了目前主流设计，传统U形厨房改成了L形＋岛台设计。

　　在万科朗拾花语项目121㎡和龙湖御湖境项目117㎡的户型中，岛台取代了冰箱放置在厨房内。双开门冰箱的位置预留在餐厅，并且与厨房操作台在同一流线上。

　　不需要预留冰箱位置后，隔断型岛台常出现在半开放式厨房，夹在厨房和餐厅之间，可与推拉玻璃移门一起充当隔断作用。

　　岛台可成为开放空间里关键的一个连结点，在岛台也能看向客餐厅，从而变成交流平台，做饭的时候家人之间多一些交流互动。

　　岛台一般设计有水槽、内嵌式家电、无线移动充电器、收纳柜等，可作为厨房台面的延伸。岛台上方作为交流的平台，岛台下方空间可以隐藏多种收纳。

　　在使用场景上，它可以是一个备餐台，临时在岛台上洗菜、配菜，缓解一下厨房的空间压力，也可作为临时餐桌的延伸，增加就餐座位，还可以作为书桌，大人可在岛台喝咖啡办公，小朋友也可在这里学习做作业，使用场景非常丰富。

　　此外，万科朗拾花语项目121㎡户型依然保留了100㎡以下小户型里的“S墙设计”，可放置厨柜增大客餐厅的储物空间。

　　110-120㎡三房公卫多采用一字型的布局，干湿分离设计除了最基础的二分离，部分户型中出现三分离。卫生间会在洗漱区与入厕区之间增加一段隔墙，从而避免收纳区受潮。

　　例如建发联发青云上项目116㎡户型，公卫便是采用这样的干湿分离方式，用隔墙和房门将洗漱区独立出来，门内保留马桶和淋浴区。

　　这样不仅能带来更好的干湿分离效果，也将洗漱台前的空间作为进入次卧的过道使用，实现了走廊过道空间的复合利用。

　　考虑到三代同堂家庭需求，将洗漱区搬到卫生间外，如厕和洗漱两不耽误，淋浴区和入厕区也更加宽敞，此类设计在多人使用场景上也更方便更效率。

　　在主流房企110-120㎡的三房产品中，入户后玄关出现在客厅里面，并非独立玄关，融过道和玄关为一体。这类玄关的优点在于节省空间，动线㎡左右的小面积户型中也较常见，缺点在于入户视野无遮挡，隐私性较差。

　　刚改类三房与刚需类三房相比，户型增加的面积主要体现在动区。但从静区来看，北向次卧面积明显增大，主卧面宽一般可增加0.3m左右，静区舒适度有所提升。

　　就寝区-衣帽间-卫浴间“三大功能，空间尺度上118㎡南向开间增加了0.35m，主卧就寝区+衣帽间面积增加了1.63㎡，南向开间增大一定程度上舒适度和采光性有所改善。