4月初，去中粮参观，我发朋友圈感慨，奥体最核心位置的大平层，当年摇号的白月光，交房后，景观观感很好，外立面公建感，水景层次感也优秀，从交房的水平看，算得上港务区的一梯队。

　　小区多数楼栋为三代宅，以前老规范客厅没做阳台的那种，少数几栋是四代宅，我查了下，清一色的大面积，17000+的起步价，当年还摇号了。

　　结合周边二手房当下，尤其是大户型的流通行情，谈不上大赚，但不亏，自住体验绝佳。

　　再看招商西安玺，当下单盘主义的六边形战士，地段，品牌，价格，户型等没有明显短板，属于自住为主，买来改善的奥体天花板小区，地段不熟中粮，产品纯粹度上更胜。

　　都是各自时代，地处奥体一梯队的产品，但稀缺度上，西安玺确实更胜一筹，奥体壹号的竞争，还有全运村五期，二手房目前19000+。

　　答：在房价不涨，供大于求的现状下，新规范，新产品的更新，必然会分流老产品的需求，这是时代发展的产物，且新产品必然更优，否则也没有需求。

　　今天刚好是五四，住宅项目规范已施行，具体包括 层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯，提高墙体和楼板隔声性能，空调室外机安装在专用平台，规定不同气候区kaiyun登录入口 开云平台网站供暖、空调设施设置要求等。

　　西安因为新房市场竞争，需求激烈，上述规范不少都是落地的，比如层高，栏杆高度，网络信号，北向统一外机平台的，可以说我们是吃着细糠的。

　　但作为全国规范，在更多低能级城市，这些还没有做到，所以地处西安，对新规的感知不强。

　　可能这里面最大的痛点是隔音，目前还没有开发商有很好解决方案，包括实际落地情况，有待观察。

　　苹果16出来了，大屏，人脸识别，4800万像素广角，对15有冲击吗，还好，但对7、8、9有冲击吗，当然，房子也是商品，也在更新换代。

　　答：不是奥体买不起，而是非奥体更有性价比，大家对房价的关注，往往都在全运村二手破2万，招商西安玺均价2.4万这些热门事件上，但殊不知，港务区冷门的二手房，如今也在跌出性价比。

　　非奥体区域，非名校学区，普通三代住宅，老产品无阳台，且买来投资不自住，这样的房子在港务比比皆是，以下区域为例：

　　保税区地铁口：百亩大盘招商城市主场，贝壳挂牌均价（高层+洋房）17570元/㎡，高层均价15000元 /㎡，低价房源均价13039 元 /㎡，140万预算内，103㎡小三室，还是精装，这只是挂牌，实际成交价格还能谈。

　　港务大道以西：保利锦上，贝壳挂牌均价15640 元/㎡，清一色小高社区，毛坯交付，低价房源挂牌均价13948 元/㎡， 小三室户型，价格也都能谈。

　　港务大道以东：华润港悦城，刚刚交付的次新房小区，目前暂无法交易，但可以等，二手价格不会太高，紫云府贝壳挂牌均价15863 元/㎡，结合周边新房供应情况和价格，二手还有空间。

　　紫云府南侧的汇悦城，目前二手低价房源已来到12077 元/㎡，大高层，小三室为主。

　　上述预算范围内，小区品质高，二手房房源多，价格适中的是招商城市主场，三号线地铁口。

　　答：能这么问，说明版懂非懂，从住宅结构上看，三代指的可封闭的阳台，四代为不可封闭的露台，具体到西安，包括阳台+露台，纯露台两种，又以朝向不同，分为南向，北向，东西向。

　　2024年的四代住宅刚兴起，拼的是露台赠送的面积，你10㎡，我20㎡，简单粗暴，但2025年明显是产品进步了。

　　除个别极端小区，依旧又大，有宽，又长外，更多的则是在拓展室内面积，以飘窗形式，扩大室内赠送，用110㎡实现130㎡，130㎡实现150㎡的效果，包括小面积也开始做独栋单元，2T2户，刚需改善也做公建立面，下沉会所。

　　所以当下四代的竞争， 不仅是户型和三代的区别，而是全方位的竞争，除央企能凭这卖高溢价外，本地开发商这么做的，甚至价格涨不上去。

　　三代，四代在西安各有诉求，如同电车和油车的处境一样，谁也无法说服谁，那就各自安好就行。

　　答：当下流行大门，会所，外立面三件套，对首次看房的刚需，杀伤力很大，但从生活讲，刚需更要在意的是价格，配套，户型，实用比好看更重要。

　　地建嘉信臻境从位置看，可谓冰火两重天，门前地铁口，吾悦广场商业，门后城中村，西户铁路线，和平工业园，且小区还是三角地块，开发商本身，有产品，但并不出名。

　　小区均价15500+，谈不上性价比，但也在周边刚需预算内，主打高新一中沣东中学，区域头部学校，小学为普通的沣东实验小学。

　　初看高新一中分校，地铁口，吾悦广场，四代住宅的新鲜感，很快会被周边市场，铁路，城中村，高架的现状磨平。

　　站在大的纬度，只要相信时间，相信沣东，这里有改造空间和机会，说不定面貌会焕然一新。

　　站在当下处境，所见即所得，北望遗址遥遥无期，南靠雁塔产业园，进度缓慢，村子包围社区。

　　15500+已经不是低门槛了，高新二手房，雁塔二手房，长安二手房，都已经跌回性价比，沣东核心的天地源兰樾坊、沣华熙城，也已经万元出头，跌出性价比。

　　答：因为作为营销道具，好用，好看，利于卖房，至于后期好不好用，那是物业的事儿，是业主的事儿，不是开发商的事儿，大家的目的，出发点不同。

　　对大户型，纯改善小区而言，会所本身的泳池，健身房，瑜伽室，私宴厅等，本身是一种情绪价值，是走出家门后，邻里关系的延伸，是一种理想生活方式的延伸，如果好的物业，高的收费，能有很好的维护，自然是锦上添花。

　　但对于小户型，纯刚需而言，业主996，007的生活方式，就决定了人在小区的时间是很有限的，只有实用主义，没有情绪价值，以2.2块的西安物业费标准，开发商不补贴，是养不起会所的。

　　就如同露台一样，豪宅做，可以，也看不到私搭乱建，刚需做，封窗五花八门，核心就是需求错配了。

　　对刚需小区而言，多种点事儿，多点活动场地，多个篮球场，多个儿童沙坑，楼间距大一点，确实比会所要实用的多。

　　答：往后西安的新房市场，也是二元分化，一是以招商西安玺，曲江金茂府为头部，曲江奥体的豪宅，配置，美感，产品细节拉满，虹吸西北有钱群体，这类需求一直在，但嘴巴很挑，地段，产品，情绪价值都要到位，才会买单。

　　二是以信达雁栖云著、华发利君都荟城央这种为代表，比较刚的小区，但地处主城区腹地，周边老破小云集，本地人就地置换的房子，产品主流，价格适中，把本地刚需吸收殆尽。

　　三是二手房，西安每年近10万套的成交，单价万元出头的，主打性价比拉满，也是有需求的。

　　现状看，都挺极端的，虽是不同维度的房子，但处处透露对性价比的追求，这是有实打实买房需求的人群，关注的三个方向。

　　而更多的则是没有买房需求的，当2025年房价定格，没有资产价值，只有自住价值，很多人对房子的关注，不是资产，而是负债，你展示的会所多大，景观多美，户型多棒，他在意的是月供4000，6000，还是8000。

　　房价不涨后，不住的人，没有了买房动力，需求也大大萎缩，无论大小，买房自住，才是当下的关键，住进来，都是体验，不住空着，都是成本。

　　答：4月份，整个软件新城区域，贝壳的成交只有12套，其中招商臻观府三套，均价22000+，云水天境二套，均价19800+，苏宁云著五套，均价18000+，金茂悦园一套，均价21764+，天谷雅舍一套，均价21926+；

　　可以说，软件新城，无论东西，大小，二手房都是跌出了性价比，单价破二的房源不在少数，上述小区可能有户型，产品的部分短板，但也都是区域内占据地段，学区，或交付品质的头部小区，依旧难挡二手破发行情。

　　五章地处软东，位置更靠高新生活区，会所，外立面，大门的展示效果一楼，产品，价格中规中矩，拼性价比，肯定打不过区域二手房。

　　软件新城 的买房门槛，也是一降再降，从当年350万到如今250万，后续邦泰，铁建越秀，高科，金茂等还不断有新房面世。