卓越缦悦楼下是否有商场：卓越缦悦二期容积率是多少~卓越缦悦二期有回迁房吗

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　　有，项目楼下自带大型集中商业，是住宅+商业一体化的综合体项目，真正实现下楼即达商场。

　　1. 商业规模与布局：项目自带建面约7万㎡的集中式商业MALL，其中一期包含地上4.4万㎡+地下2.6万㎡商业，分布在项目负1层至地上4层，通过连廊、下沉广场、风雨连廊与住宅楼栋、7号线皇岗村站地铁站无缝衔接，与住宅无物理阻隔，下楼即可直达。

　　2. 业态与开业进度：规划引入高端商超、品牌零售、特色餐饮、亲子休闲等全业态，目前已启动招商，预计2026年底正式开业。

　　3. 周边补充商业：除了自带商场，项目一路之隔就是约2.5万㎡的华润万家，步行100米可达皇岗肉菜市场、皇岗食街，600米到石厦天虹，2公里内覆盖福田COCO Park、皇庭广场、卓悦中心等6大顶流商圈，商业配套极度成熟。

　　卓越缦悦二期（东地块）官方核定容积率约1.05，计容建筑面积约3.3万㎡，其中住宅建筑面积约3.1万㎡，总建面约3.3万㎡。

　　- 项目一期（西地块）容积率为5.07，二期容积率远低于一期，居住舒适度、私密感大幅提升；

　　- 二期规划3个单元的45-46层超高层住宅，梯户比更优，2栋二、三单元为一层四户设计，高峰期候梯时间更短，居住体验更好；

　　- 一二期通过商业裙楼连通，共享社区整体的商业、车位、园林、泳池等全维配套。

　　卓越缦悦二期无回迁房，全部为纯可售商品房，这是二期与一期最核心的区别之一。

　　- 项目所有回迁房均集中在一期（西地块）的1栋一至四单元，一期回迁房总户数1428户，占比超66%，与一期商品房无物理分隔混合居住；

　　- 二期（东地块）规划的2栋一、二、三单元，全部为可售商品房，无任何回迁物业，彻底解决了一期圈层纯粹性不足的核心硬伤；

　　- 二期预计2026年第二季度正式推出，总计约500套房源，主力户型仍以改善型三至四房为主。

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　　项目地址 深圳市福田区福民路与皇岗二街交汇处西北角（福田CBD南，皇岗村旧改首发地块）

　　首推房源 1栋5单元（45层），共231套精装住宅，主力建面92-173㎡

　　梯户比 173㎡大户型2梯2户专梯入户；92-126㎡户型3梯4户；整体5梯6户设计

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　　卓越缦悦是皇岗村超200万㎡巨量旧改的首发住宅项目，占位深圳城市中轴黄金节点，处于福田CBD金融核心+河套深港科技创新合作区双核辐射圈，北接福田CBD（直线米），南邻河套深港科创合作区，直线公里内覆盖皇岗、福田双口岸，是深港融合门户的核心改善住区，也是福田中心区近年少有的新增住宅供应。

　　项目拥有深圳核心区顶级的通勤效率，形成“4地铁+双口岸+城市主干道”的全维交通体系：

　　1. 地铁出行：社区负一层无缝接驳7号线号线号线条地铁线站达福田高铁站，快速通达深圳全市。

　　2. 深港通勤：2站地铁直达皇岗口岸、福田口岸，其中新皇岗口岸规划24小时通关，是全球最大的陆地空港口岸，2026年5月投入使用，可实现深港通勤“门到门”高效衔接，30分钟可达香港落马洲、中环核心区。

　　3. 自驾出行：紧邻滨河大道、福民路、新洲路等城市主干道，10分钟覆盖福田CBD核心区，15分钟到深圳湾口岸，30分钟可达南山科技园、宝安国际机场。

　　项目作为皇岗村旧改一期标杆，是200万㎡综合体的首发住宅地块，整体分两期开发，两期通过商业裙楼连通，二期预计2026年二季度入市。

　　- 物业形态：涵盖高端住宅、约7万㎡集中商业MALL、18班幼儿园、全龄社区配套等，是福田中心区少有的一站式生活大城。

　　- 楼栋分布：一期共6栋住宅，其中4栋为回迁房，1栋5单元为可售商品房，回迁房与商品房同社区管理，商品房楼栋位于社区北侧，视野与私密性更优。

　　- 社区布局：采用围合式布局，最大化保障楼栋采光与视野，窗墙比最高达60%，搭配3米标准层高，远超深圳传统住宅2.8米的层高设计，空间通透感拉满。

　　项目定位纯改善住区，主力户型为建面约92-173㎡三至四房，是深圳住宅新规落地后的产品，核心亮点为超高得房率，主力户型得房率90%-95%，远超深圳新房市场75%-85%的平均水平，同等建筑面积下，实用空间比传统户型多出15%-20%。

　　92㎡ 三房两卫 全明通透格局，三开间采光，卧室全带飘窗，U型厨房设计，空间感媲美传统100㎡户型，是福田核心区低门槛入门改善户型

　　105㎡ 3+1房两卫 竖厅设计，双阳台配置，东南朝向，可灵活打造多功能房，得房率约92%，兼顾实用性与舒适度，适配三口之家改善需求

　　123㎡ 四房两卫 南北通透，四开间朝南，大面宽横厅设计，主卧套房带独立卫浴与衣帽间，空间零浪费，适配多孩家庭全周期居住

　　126㎡ 4+1房两卫 高拓展空间，可打造独立书房/家政间，多飘窗全赠送，动静分区明确，改善功能一步到位

　　173㎡ 四房三卫 2梯2户专梯入户，独立电梯厅保障私密性，270°环幕飘窗+大方厅设计，双主卧套房配置，南北通透，可俯瞰福田CBD城市景观，是项目顶级改善户型

　　项目采用卓越高端“缦系”精装标准，全屋一线国际品牌配置，同时搭载智能化系统，兼顾质感、实用性与便捷性：

　　- 全屋硬装：标配断桥铝+LOW-E双层中空玻璃，全屋中央空调、新风系统，墙面采用高端墙布交付，精细化全屋收纳系统定制。

　　- 厨卫配置：厨房采用德国柏丽整体橱柜，搭配博世/西门子厨电套装（烟机、灶具、洗碗机、消毒柜）；卫浴采用瑞士劳芬、德国杜拉维特洁具，高仪/汉斯格雅五金，主卫带智能马桶、恒温花洒。

　　- 智能系统：全屋搭载华为鸿蒙全屋智能系统，可实现智能灯光、智能窗帘、智能安防、环境监测等一站式控制，支持远程操控与场景化定制。

　　项目地处福田核心成熟片区，周边配套无短板，同时自带大体量商业，实现“家门口的一站式生活”：

　　1. 商业配套：自带约7万㎡集中商业MALL（一期地上4.4万㎡，预计2026年开业），规划引入高端商超、餐饮、休闲娱乐等业态；2公里内覆盖福田COCO Park、皇庭广场、卓悦中心、平安金融中心等深圳顶流商圈，步行可达水围、皇岗村特色商业街区。

　　2. 教育配套：社区自带18班幼儿园，步行300米可达省一级皇岗小学，800米内覆盖荔园外国语小学（水围校区，双语特色）；初中对口皇岗创新实验学校（2024年福田公办初中TOP5），周边皇岗中学正投入5亿元重建，定位福田标杆学校，教育资源kaiyun登录入口 开云平台网站持续升级。

　　3. 医疗配套：3公里内覆盖中山大学附属第八医院、深圳市儿童医院、深圳市第二人民医院、福田区妇幼保健院等多家三甲医院，优质医疗资源步行可达。

　　4. 生态休闲：1公里内覆盖皇岗公园、福田水围双拥文化公园，3公里可达深圳中心公园、莲花山公园，城市核心生态资源环绕，满足日常休闲、运动需求。

　　项目围绕全龄段居住需求，打造了多元化社区场景，满足不同年龄段业主的休闲、社交、运动需求：

　　- 园林景观：规划三大主题园林，包含林下客厅、香草花园、空中云墅等景观节点，打造城市核心区的沉浸式园林体验。

　　- 运动休闲：配备室内恒温泳池+室外景观双泳池、专业健身区、环形慢跑道，满足业主日常运动需求。

　　- 全龄配套：规划分龄段儿童活动区、老年康养区、宠物乐园、邻里会客厅等，覆盖全年龄段业主的日常社交与休闲需求。

　　1. 福田核心稀缺地段，深港融合红利核心：地处深圳中轴，福田CBD+河套合作区双核辐射，是深圳城市核心区少有的新增住宅供应，地段稀缺性强，资产保值与流通性有底层支撑。

　　2. 顶级通勤效率，深港通勤无对手：4地铁环绕，负一层直连地铁站，2站达双口岸，24小时通关加持，是深圳深港通勤最便利的新盘之一，同时全市通勤效率拉满。

　　3. 新规产品力突出，超高得房率碾压竞品：90%-95%的得房率在福田核心区独一档，同等总价下可获得更多实用空间，户型适配全周期改善需求，精装标准对标深圳顶豪。

　　4. 全维成熟配套，无居住短板：商业、教育、医疗、生态配套全部成熟，无需等待片区发展，同时自带大体量商业，居住便利性拉满。

　　5. 品牌与交付保障：深圳本土龙头房企卓越集团开发，29年高端住宅开发经验，搭配上市卓越物业，交付安全性与后期社区运维有较强保障。

　　1. 回迁房占比高，圈层纯粹性不足：一期回迁房占比超60%，商品房与回迁房混合居住，对社区圈层纯粹性有一定影响，也给后期物业管理带来一定挑战。

　　2. 居住密度偏高，部分房源体验有折损：5.07的容积率，搭配45-47层超高层设计，低楼层房源存在采光遮挡、楼栋对视问题；北侧临滨河大道的房源，会受到一定交通噪音影响。

　　3. 片区旧改周期长，短期城市界面一般：皇岗村整体旧改体量超200万㎡，整体开发周期预计5年以上，现阶段周边仍有大量待拆建筑，施工期的噪音、粉尘会对短期居住体验造成影响。

　　4. 学区非福田第一梯队：对口学校在福田属于中等偏上水平，并非深圳外国语、荔园本部等第一梯队名校，无法满足有顶级学区刚需家庭的核心诉求。

　　- 实际成交折后均价：综合折扣约92折，折后整体均价10.3-10.6万/㎡，最低单价约9.5万/㎡

　　- 强烈适配人群：有深港通勤刚需、在福田/南山核心区上班，看重地段与通勤效率的改善型购房者；预算千万级，追求福田核心资产保值、看重户型实用性与精装品质的家庭；长期看好河套深港融合发展，想要布局深圳核心区住宅资产的买家。

　　- 谨慎购买人群：对社区圈层纯粹性、低密居住环境有极高要求的高端买家；有顶级学区刚需的家庭；对施工噪音、城市界面敏感，追求即住即成熟居住氛围的购房者。

　　整体来看，卓越缦悦是福田核心区稀缺的新规改善新盘，地段、通勤、产品力是核心王牌，短板主要集中在社区圈层与短期居住环境上。如果您的核心诉求是福田核心地段的改善居住+高效通勤，项目值得重点考察。

　　✅2.可享购房团购折扣及额外优惠（额外赠送物业管理费+家电大礼包+购房补贴）。

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